총부채원리금상환비율(DSR) 계산법 총정리.

은행 등의 대출이 타이트하게 관리되면서 금융사들이 따지는 것이 많아지고 있습니다. 신용등급, 담보로 제공한 건물의 가치 등을 따지는 것은 기본이고 대출희망자의 월수입이 대출 원금과 이자를 갚을 능력이 되는가에 대한 지표를 중요하게 봅니다. 

그런데 최근에 소득대비 대출을 받을 수 있는 지표 계산방법이 바뀌고 있습니다. 과거에는 대출심사과정에서 소득 대비 부채상환비율(DTI, Debt to Income)이라는 지표를 이용했지만 앞으로는 총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio)이라는 지표를 이용해서 대출심사를 한다는 것입니다.

그럼 새로운 총부채원리금상환비율(DSR)로 이용하면 어떤 형상이 벌어질 것인가를 알아봐야 합니다. 혹시 이 경우 대출을 받기가 혹시 더 어려워지는 것은 아닐까 궁금하지 않으세요?

총부채원리금상환비율(DSR)은 매달 갚아야 되는 모든 대출이자와 원금이 월 소득의 몇 퍼센트나 되느냐를 계산한 수치입니다. 어떤 대출희망자가 월급이 500만원인데 기존에 대출 받은 돈이 2억원에 원금과 이자가 200만원이라면 분모에 500만원(소득), 분자에 200만원(대출 원금, 이자)을 넣고 계산한 40%가 총부채원리금상환비율(DSR)이 됩니다.

이전에 이용하던 대출상환 능력을 측정하는 던 지표 부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)은 무엇이 다를까요? 가장 큰 차이는 부채상환비율(DTI)은 매월 나가는 돈 중에 ‘이자’만 계산한 반면 총부채원리금상환비율(DSR)은 ‘원금’도 포함해서 계산을 하다는 점입니다. 

예를 들어 2억원을 대출받은 경우 매달 이자만 갚고 원금은 만기 상환 계약이라면 매월 이자 50만원만 돈이 빠져나가지만, 같은 2억원을 10년 동안 나눠서 원금까지 할부로 갚기로 했다면 매월 이자 50만원과 원금 150만원을 합친 200만원이 지출되게 됩니다.

이 상황을 월 소득이 200만원으로 가정하고 부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)로 계산해보면 다음과 같습니다. 부채상환비율(DTI)은 분모에 월 소득 200만원을 두고, 분자에 이자 50만원을 넣어 면 25%가 됩니다. 그러나 총부채원리금상환비율(DSR)의 경우 분모에 소득 200만원을 두고, 분자에 대출원금과 이자 200만원이 들어가므로 100%가 됩니다. 똑같은 대출인데도 원금을 어떻게 갚아 나가느냐에 따라 부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)가 크게 달라지는 것입니다.

또한 10년 만기와 20년 만기로 대출을 한 것은 매월 갚아야 할 원금도 다른 만큼 총부채원리금상환비율(DSR)을 다시 계산해야 합니다. 위의 상황에서 20년 만기 대출이라면 매월 갚을 대출원금이 약 70만원으로 감소해서 총부채원리금상환비율(DSR)은 분모에 월급 200만원, 분자에 이자 50만원, 원금 70만원해서 120만원을 넣어보면 60%가 됩니다. 이렇게 되면 대출심사에서 유리한 상황이 됩니다.